Kdy se vyplatí přímý výkup nemovitosti
Prodej přes inzerát není jediná cesta. Někdy je rychlost a jistota cennější než posledních pár procent z ceny. Právě tehdy má smysl uvažovat o přímém výkupu.
Přímý výkup znamená, že nemovitost nekupuje anonymní zájemce z inzerátu, ale konkrétní kupující, který má prostředky připravené. Odpadá čekání na to, až se někdo najde a vyřídí si financování. Místo měsíců nejistoty máte jasnou nabídku a termín výplaty.
Na rovinu: výkup není pro každého. Kupující, který platí hned a bere na sebe riziko, nabídne méně, než kolik byste mohli získat běžným prodejem. Vyplatí se tehdy, když je pro Vás čas, jistota a klid cennější než nejvyšší možná cena.
Kdy dává výkup největší smysl
- Potřebujete peníze rychle: na nové bydlení, vypořádání nebo splacení závazků.
- Zdědili jste nemovitost, o kterou se nechcete nebo nemůžete starat.
- Na nemovitosti vázne dluh, zástava nebo exekuce a klasický prodej je komplikovaný.
- Řešíte rozvod či vypořádání spoluvlastnictví a chcete věc uzavřít bez dohadování s kupci.
- Byt nebo dům je ve špatném stavu a na běžném trhu by se prodával obtížně.
Výkup, nebo běžný prodej
Rozdíl není jen v ceně. Takhle oba způsoby vycházejí vedle sebe:
| Přímý výkup | Běžný prodej | |
|---|---|---|
| Cena | Přímý výkupNižší než tržní, rozdíl znáte předem | Běžný prodejTržní, ale až po vyjednávání se zájemci |
| Do podpisu smlouvy | Přímý výkupNěkolik dní | Běžný prodejTýdny až měsíce, podle zájmu a hypotéky kupce |
| Provize | Přímý výkupŽádná | Běžný prodejObvykle několik procent z ceny |
| Prohlídky | Přímý výkupJedna | Běžný prodejTolik, kolik je zájemců |
| Stav nemovitosti | Přímý výkupNerozhoduje, nic se neopravuje ani nevyklízí | Běžný prodejOpravy a vyklizení zvyšují cenu |
| Zástava, exekuce, spoluvlastníci | Přímý výkupVyřeší se v rámci výkupu | Běžný prodejKomplikují financování i jednání s kupci |
| Riziko, že obchod spadne | Přímý výkupPeníze leží v úschově od podpisu | Běžný prodejKupci nemusí projít hypotéka |
Byty se teď v Praze prodávají rychle. V červenci 2026 se podle dat projektu Realitní rok nabízely v průměru 45 dní. K tomu ale připočtěte vyjednávání, vyřízení hypotéky kupce a zápis do katastru. Od inzerátu k penězům na účtu tak i dnes obvykle uběhne několik měsíců.
Jak nabídky porovnat poctivě. Nesrovnávejte výkupní cenu s cenou v inzerátu, ale s tím, co by Vám z běžného prodeje opravdu zůstalo. Od tržní ceny odečtěte provizi, slevu, kterou si kupci vyjednají, opravy a vyklizení před prodejem a náklady na byt, dokud se neprodá: splátky, fond oprav a energie. Teprve s tímhle číslem má smysl nabídku výkupu porovnat.
Jak výkup probíhá krok za krokem
Od podpisu smlouvy k penězům na účtu to trvá zpravidla 3 až 4 týdny. Takhle výkup probíhá u mě:
- Poptávka. Stačí adresa, dispozice a pár slov o stavu. Telefonem, e-mailem nebo přes formulář.
- Prohlídka a odhad. Nemovitost si prohlédnu osobně a stanovím tržní cenu podle dokončených prodejů v okolí, ne podle inzerátů.
- Nabídka. Do několika dnů dostanete konkrétní cenu a podmínky. Nabídka je nezávazná.
- Smlouva a úschova. Kupní smlouvu připraví advokát a kupní cena se při podpisu uloží do advokátní nebo notářské úschovy.
- Katastr. Katastrální úřad smí vklad povolit nejdřív 20 dní poté, co o návrhu pošle informaci vlastníkovi (§ 18 katastrálního zákona).
- Výplata a předání. Hned po zápisu uvolní úschova kupní cenu na Váš účet. Nemovitost si předáme s předávacím protokolem a stavy měřidel.
Výkup při hypotéce, exekuci nebo dědictví
Právě v těchto situacích se běžný prodej nejčastěji zadrhne. Každá má svá pravidla.
Na nemovitosti je hypotéka
Prodat ji můžete. Banka vyčíslí zbývající dluh, z úschovy se doplatí přímo jí a banka vydá souhlas s výmazem zástavy. Zbytek kupní ceny dostanete Vy.
Na majetek je vedená exekuce
Po zahájení exekuce nesmíte s majetkem bez souhlasu exekutora nakládat. Smlouvu uzavřenou bez souhlasu může exekutor nebo věřitel napadnout jako neplatnou (§ 44a exekučního řádu). Exekutor souhlas k prodeji obvykle dá, když se z kupní ceny uhradí vymáhaný dluh. Vyplatí se jednat včas: v dražbě je nejnižší podání jen dvě třetiny ceny, kterou určí exekutor.
Nemovitost jste zdědili
Kupní smlouvu můžete podepsat, jakmile je usnesení o dědictví pravomocné. Prohlídku a nabídku můžeme připravit už během dědického řízení. Dědí-li víc lidí, buď se na prodeji domluví všichni, nebo každý prodá svůj podíl. Ostatní spoluvlastníci k němu ale mají šest měsíců od vzniku spoluvlastnictví předkupní právo (§ 1124 občanského zákoníku).
Rozvod a společné jmění
Byt ve společném jmění manželů prodáváte oba, i během rozvodu. Výkup dává oběma jednu jasnou částku k rozdělení a nemusíte spolu měsíce jednat se zájemci.
Na co si dát pozor
Férový výkup poznáte podle toho, že kupující hraje s otevřenými kartami: ukáže Vám odhad tržní ceny i nabídku výkupu vedle sebe, včetně rozdílu mezi nimi, cenu ani podmínky nemění na poslední chvíli a peníze vždy jdou přes úschovu, nikdy „z ruky do ruky". Nabídka má být nezávazná: máte právo si ji v klidu promyslet, porovnat s běžným prodejem a rozhodnout se bez tlaku.
Zbystřete, když narazíte na něco z tohoto:
- Podhodnocený odhad. Kdo sníží odhad tržní ceny, může pak tvrdit, že nabízí vysoké procento. Cenu si ověřte i jinde, podle prodaných bytů v okolí.
- Poplatek nebo záloha předem. Za nabídku ani za prohlídku byste neměli nic platit.
- Peníze mimo úschovu, tedy hotově nebo převodem až po zápisu do katastru.
- Výkup se zpětným odkupem, kdy v bytě zůstanete a později si ho můžete koupit zpět. Může jít ve skutečnosti o drahou půjčku zajištěnou Vaším bytem. Takovou smlouvu vždy nechte projít vlastního advokáta.
- Tlak na rychlý podpis, nabídka platná jen dnes nebo plná moc, kterou máte podepsat kupujícímu.
Jak to dělám já
Ceny odhaduji a zároveň nemovitosti kupuji, proto v každé nabídce uvidíte dvě čísla vedle sebe: odhad tržní ceny a částku, kterou nabízím, včetně rozdílu. Kupuji z vlastních zdrojů, bez hypotéky, takže obchod nezávisí na schválení úvěru. Vykupuji byty, rodinné domy a menší bytové domy po celé republice, i ve špatném stavu nebo se zástavou či exekucí. A když z čísel vyjde, že se Vám víc vyplatí běžný prodej, řeknu Vám to. Podrobnosti najdete na stránce Výkup nemovitostí.
Časté otázky
Kolik dostanu při výkupu?
Méně než při běžném prodeji. O kolik, záleží hlavně na stavu nemovitosti, lokalitě a právních komplikacích, které kupující přebírá. Proto u mě dostanete odhad tržní ceny i nabídku výkupu vedle sebe a rozdíl uvidíte přesně.
Jak rychle dostanu peníze?
Nabídku máte do několika dní od prohlídky a podpis smlouvy zvládneme v řádu dnů. Peníze uvolní úschova po zápisu do katastru, zpravidla do 3 až 4 týdnů od podpisu.
Platím z prodeje daň?
Daň z nabytí nemovitých věcí byla v roce 2020 zrušena. Příjem z prodeje bývá osvobozený od daně z příjmů, pokud jste v nemovitosti měli bydliště aspoň 2 roky těsně před prodejem, nebo ji vlastníte déle než 10 let (5 let, pokud jste ji nabyli před rokem 2021). Osvobozený příjem nad 5 milionů Kč musíte finančnímu úřadu oznámit. V ostatních případech se poraďte s daňovým poradcem.
Musím nemovitost před výkupem opravit nebo vyklidit?
Nemusíte. Stav započítám do nabídky, takže nic neopravujete, nemalujete ani nevyklízíte. Co v nemovitosti zůstane, si domluvíme ve smlouvě.
Zvažujete výkup své nemovitosti?
Napište mi pár údajů a připravím Vám konkrétní, nezávaznou nabídku výkupu.
Chci nabídku výkupu