Jak vybrat nájemníka, který platí včas

Výběr nájemníka je nejdůležitější rozhodnutí celého pronájmu. Špatný nájemník stojí víc než dva měsíce prázdného bytu. Tohle je postup, podle kterého vybírám já.

Většina problémů s pronájmem nezačíná u nájemníka, ale u toho, co jste si o něm nezjistili před podpisem. Prověření zabere hodinu a ušetří měsíce dohadování.

Proč je výběr důležitější než cena

Prázdný byt stojí jedno měsíční nájemné za každý měsíc, kdy stojí. Nájemník, který neplatí, stojí nájemné, náklady na vymáhání i Váš čas, a to všechno běží dál, dokud se situace nevyřeší. Když vybíráte mezi rychlým nájemníkem za plnou cenu a prověřeným za o něco nižší, ten druhý bývá ve výsledku levnější. Jak nastavit nájem, aby byt dlouho nestál, popisuji v článku Nájemné na Praze 3.

Jak výběr probíhá krok za krokem

1. Inzerát, který třídí. Uveďte nájem, zálohy, kauci, od kdy je byt volný, na jak dlouho ho pronajímáte a jestli jsou vítána zvířata. Na prohlídku pak nechodí lidé, kterým něco z toho nesedí.
2. Krátký telefonát. Kdo bude v bytě bydlet, od kdy, z čeho bude nájem platit a proč se stěhuje. Pět minut, které ušetří hodinu na prohlídce.
3. Prohlídka. Ukažte byt poctivě i s vadami. Nájemník, který o nich ví předem, je později nevyčítá.
4. Prověření zájemce, o kterého máte vážný zájem. Co si ověřit, najdete níže.
5. Smlouva a předání. Podpis, kauce a předávací protokol s fotkami nejlépe v jeden den.

Co si ověřit před podpisem

• Doklad totožnosti a shodu jména se vším ostatním, co Vám nájemník doloží.
• Příjem a jeho původ: pracovní smlouva a výplatní pásky, u podnikatele daňové přiznání.
• Poměr nájmu a příjmu. Běžná orientační hranice je, aby nájem se zálohami nepřesáhl zhruba třetinu čistého příjmu domácnosti.
• Insolvenční rejstřík: je veřejný a zdarma na isir.justice.cz, vyhledání trvá minutu.
• Centrální evidence exekucí: výpis na ceecr.cz stojí 60 Kč a ukáže pravomocné exekuce.
• Referenci od předchozího pronajímatele. Stačí jeden telefonát a jediná otázka: platil včas?
• Kdo se do bytu nastěhuje. Počet osob patří do smlouvy, ne mezi pozdější překvapení.

Na co se ptát smíte a na co ne

Když byt nabízíte veřejně, třeba inzerátem, platí pro Vás antidiskriminační zákon (§ 1 zákona č. 198/2009 Sb.). Nájemníka nesmíte odmítnout kvůli rase, etnickému původu, národnosti, pohlaví, sexuální orientaci, věku, zdravotnímu postižení nebo náboženství (§ 2). Rozhodovat se můžete podle toho, co s nájmem opravdu souvisí: příjmu, referencí, počtu osob a toho, jak zájemce jedná.

S osobními údaji zacházejte střídmě. Kopii občanského průkazu si smíte udělat jen se souhlasem jeho držitele (§ 39 zákona o občanských průkazech). Ptejte se jen na to, co k rozhodnutí potřebujete, a podklady zájemců, které jste nevybrali, po skončení výběru smažte.

Signály, které stojí za pozornost

Nejde o to někoho předem odsoudit, ale všímat si nesrovnalostí. Velký spěch a tlak na okamžitý podpis. Neochota cokoli doložit. Nabídka zaplatit několik měsíců dopředu v hotovosti místo doložení příjmu. Vyhýbavé odpovědi na to, kde nájemník bydlel dřív a proč se stěhuje. Jeden takový signál neznamená nic. Tři už stojí za to se zastavit.

Když příjem těsně nevychází

Student nebo člověk ve zkušební době může být spolehlivý nájemník, i když jeho příjem na orientační hranici nedosáhne. Místo odmítnutí se nabízí ručitel, typicky rodič. Ten písemně prohlásí, že dluhy z nájmu uhradí, pokud je nájemník nezaplatí (§ 2018 občanského zákoníku). Ručit lze i za dluhy, které teprve vzniknou, tedy za nájemné na celou dobu nájmu (§ 2019). Ručitele si prověřte stejně pečlivě jako nájemníka.

Co patří do smlouvy

Dobrá smlouva neudělá z rizikového nájemníka bezpečného, ale u slušného nájemníka předchází nedorozuměním. Musí být písemná (§ 2237 občanského zákoníku) a měla by obsahovat:

• Dobu nájmu. U nájmu na dobu určitou si pohlídejte konec: když nájemník bydlí ještě tři měsíce po něm a Vy ho písemně nevyzvete k odchodu, nájem se prodlouží na stejnou dobu, nejvýš na dva roky (§ 2285).
• Nájemné, zálohy na služby a splatnost. Bez jiného ujednání se platí předem do pátého dne měsíce (§ 2251). Jak se zálohy vyúčtovávají, popisuji v článku o vyúčtování služeb.
• Jistotu nejvýše ve výši trojnásobku měsíčního nájemného (§ 2254).
• Počet osob v bytě. Nového člena domácnosti musí nájemník oznámit. Když to neudělá ani do dvou měsíců, má se za to, že porušil svou povinnost závažně (§ 2272).
• Zvyšování nájemného, třeba každoročně podle inflace (§ 2248), ať se o něm nemusíte dohadovat každý rok.
• Předávací protokol jako přílohu, se stavem bytu, měřidel a klíčů.

Jak to dělám já

Byt nafotím, dám ho na hlavní portály a vodím zájemce na prohlídky. U vážných zájemců prověřím doklady, příjem i platební historii, takže majitel vybírá jen z prověřených lidí a ví, proč doporučuji právě toho. Pak připravím smlouvu a byt předám s protokolem a fotkami, které majitel najde v klientské zóně. Co dalšího správa zahrnuje, najdete na stránce Správa nemovitostí.

Časté otázky

Můžu si udělat kopii občanky nájemníka?

Jen s jeho souhlasem (§ 39 zákona o občanských průkazech). Pro smlouvu obvykle stačí doklad vidět a ověřit, že údaje ve smlouvě sedí.

Můžu odmítnout nájemníka se zvířetem?

Při výběru se podle toho rozhodnout můžete. Úplný zákaz zvířat ve smlouvě ale nejspíš neobstojí: zákon dává nájemníkovi právo chovat zvíře, pokud tím neobtěžuje ostatní nepřiměřeně poměrům v domě (§ 2258), a k ujednáním, která jeho práva zkracují, se nepřihlíží (§ 2235).

Co když nájemník přestane platit?

Reagujte hned na první zpožděnou platbu. Když nájemník nezaplatí nájemné a služby aspoň za tři měsíce, můžete nájem vypovědět bez výpovědní doby, předtím ho ale musíte vyzvat, aby dluh v přiměřené době uhradil (§ 2291). Dluh si pak můžete započíst proti jistotě.

Smlouva na dobu určitou, nebo neurčitou?

Nájem na dobu určitou skončí uplynutím doby, pokud se neprodlouží (§ 2285). Nájem na dobu neurčitou můžete vypovědět jen z důvodů, které stanoví zákon, třeba při hrubém porušení povinností nebo když byt potřebujete pro sebe či blízkého příbuzného (§ 2288). Proto se pro první nájem obvykle volí doba určitá, třeba na rok.